השינויים בחוקי פינוי בינוי

תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38)

תכנית המתאר הלאומית 38, או תמ"א 38, הוצגה בשנת 2005 אך עברה תיקונים שונים לחיזוק הוראותיה. תמ"א 38, שנחקקה במקור כמענה לסיכון רעידת האדמה בישראל, מעודדת בעלי נכסים ויזמים לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה על ידי מתן זכויות בנייה נוספות. החוק מאפשר ליזמים להוסיף קומות לבניינים ולמכור דירות חדשות כחלק מתהליך השיפוץ, תוך מתן תמריצים כספיים לכיסוי עלויות הבנייה. ל-TAMA 38 שני מסלולים עיקריים:

מסלול חיזוק: חיזוק מבנים בתוספת זכויות בנייה.

1. מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2): מאפשר הריסת המבנה הקיים ובנייה מחדש עם קומות נוספות.

תיקונים לתמ"א 38 הרחיבו בהדרגה את זכויות הדיירים ופשטו את ההליכים כדי לעודד השתתפות רחבה יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם כי היה דיון מתמשך לגבי עתידו והחלפותיה הפוטנציאליות.

2. חוק התחדשות עירונית (2016)

חוק ההתחדשות העירונית (המכונה גם "חוק פינוי-בינוי") משנת 2016 הוקם כדי להקל על פרויקטי "פינוי-בינוי" (פינוי ובינוי). חוק זה מאפשר פינוי של תושבים מבניינים ישנים ומתדרדרים כדי לפנות מקום לבנייה חדשה, בעיקר באזורים מאוכלסים בצפיפות ובעלי ערך כלכלי. הוראות מפתח כוללות:

סף הסכמת דייר: מצריך הסכמה של לפחות 80% מהתושבים לפרויקטים של פינוי-בינוי (הורד מ-100%), שהיה שינוי קריטי שסייע לצמצם עיכובים בפרויקט עקב אי הסכמות.

פיצויים וזכויות: מגן על זכויות הדיירים על ידי הבטחת קבלת פיצוי הוגן, הסדרי דיור זמניים או ערך שווה ערך בדירות החדשות שנבנו.

חוק זה מעודד יזמים להחליף שכונות או בלוקים שלמים, ומאפשר פרויקטים של התחדשות עירונית גדולים ומקיפים יותר ולא שדרוגים חלקים.

3. חוק הרשות להתחדשות עירונית (2016)

כדי לתאם טוב יותר את מאמצי ההתחדשות העירונית, חוק הרשות להתחדשות עירונית הקים גוף ממשלתי ייעודי, הרשות להתחדשות עירונית. רשות זו מפקחת על פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, יצירת מדיניות, מתן תמיכה כספית ומסייעת לרשויות המקומיות באיתור אתרים פוטנציאליים להתחדשות עירונית. הרשות להתחדשות עירונית גם הייתה מרכזית בחינוך הציבור ובטיפול בדאגות הדיירים, תוך מתן תמיכה ליזמים ולעיריות מקומיות לייעל פרויקטים ולהבטיח עמידה ברגולציה.

4. מסלולי תכנון מיוחדים להתחדשות עירונית (תיקון 101, 2014)

תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק ב-2014, הכניס תהליכי מעקב מהירים מיוחדים לפרויקטים של התחדשות עירונית. תיקון זה פישט את הליכי האישור לפרויקטים המתיישבים עם סדרי העדיפויות של דיור ממשלתי והתחדשות עירונית, ואיפשר אישור מהיר של היתרי בנייה. מרכיבי המפתח כוללים:

תהליך אישור יעיל: נועד לצמצם עיכובים בירוקרטיים על ידי הענקת סמכות רבה יותר לוועדות התכנון המקומיות באישור פרויקטים של התחדשות עירונית בגודל קטן עד בינוני.

הגברת הסמכות המקומית: אפשרה לרשויות התכנון המקומיות לקבל החלטות מהירות יותר על פרויקטים של התחדשות עירונית מבלי להמתין לאישור ארצי, תוך שיפור יעילות הפרויקט באזורי ביקוש גבוה.

דוגמאות לפרויקטים:
https://www.engelinvest.co.il/post/%D7%94%D7%AA%D7%97%D7%93%D7%A9%D7%95%D7%AA-%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A0%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%97%D7%95%D7%9C%D7%95%D7%9F-%D7%A2%D7%9D-%D7%90%D7%A0%D7%92%D7%9C-%D7%90%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%95%D7%A1%D7%98

https://www.engelinvest.co.il/post/%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A-%D7%94%D7%9E%D7%A7%D7%99%D7%A3-%D7%9C%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%9C%D7%99%D7%9D

5. חוק דיור בר השגה (תיקון 76 לחוק התכנון והבנייה, התשע"ח-2018)

חוק דיור בר השגה הכניס תיקונים לקידום פיתוחים מעורבים הכוללים יחידות דיור בר השגה בפרויקטים של התחדשות עירונית. תיקון זה ממריץ יזמים להקצות אחוז מיחידות הדיור החדשות לדיור בר השגה, במיוחד במרכזים עירוניים מרכזיים המתמודדים עם מצוקת דיור. הוא גם מעודד ייעודים מעורבים, שבהם חללי מגורים ומסחר מתקיימים יחד, ומטפחים אזורים עירוניים תוססים ונגישים.

6. חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2021 ו-2022)

חקיקה זו, המקיפה מגוון רחב של מדיניות כלכלית, כוללת תיקונים כדי להקל על התחדשות עירונית על ידי הגברת היעילות בשיתופי הפעולה הממשלתיים והפרטיים. היא מקצה משאבים כספיים לפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר באזורים מוחלשים כלכלית, ומעניקה ליזמים סובסידיות נוספות לעמידה בתקני בנייה ירוקה. הוראות אלה מעודדות גישות ידידותיות יותר לסביבה להתחדשות עירונית ומבקשות להבטיח פיתוח שוויוני בקהילות אמידות וחסרות משאבים כאחד.